domingo, 23 de octubre de 2011

ALEMANIA Y USA: SOLUCIONES A LA BURBUJA INMOBILIARIA (1)

Hemos elegido, como ejemplo, las medidas de dos paises que fueron los primeros en vivir sus respectivas crisis inmobiliarias. Alemania a partir del 2001/02 como consecuencia de la anexión de la parte oriental y Estados Unidos en 2.007 con la crisis hipotecaria.
Ambos paises se econtraron con el denominador común de una inmensa bolsa de inmuebles vacios, en el caso de USA la mayoría en manos de bancos, como consecuencia de los deshaucios, y en Alemania por la despoblación de las ciudades de la zona oriental al desmantelar la obsoleta, improductiva y contaminante industria sobre la que asentaban su economía.
Empezamos con el caso alemán al ser el que más tiempo y, por tanto, experiencia acumula.
En Alemania Oriental la vivienda es escandalosamente barata para nuestro estándar, tanto en propiedad como en alquiler. Hay grandes diferencias por zonas, por supuesto, pero el alquiler medio en una ciudad es de 190 € al mes por un piso de tres habitaciones. Y en cuanto a compra, juzgad vosotros mismos en el siguiente enlace.
Hemos de recordar que la renta media y el salario alemán es muy superior al español, con lo que esos precios suponen para ellos un esfuerzo financiero aún menor que el que supondrían para nosotros. También hemos de tener en cuenta que en las ciudades de la antigua Alemania Occidental los precios son más altos. A pesar de todo son desde un 40% hasta un 60% más baratos que en cualquier ciudad española.Las causas y efectos de esta diferencia son determinantes para lo que más tarde puede abordar un país. Con semejante punto de partida, como es fácil de comprender, todo acaba siendo diferente.

En cuanto a las causas, son muchas, demasiadas, para tratar de enumerarlas aquí, pero destacaríamos tres:
1-En Alemania no hay que edificar en terreno específicamente urbano. Todo el país es edificable salvo las zonas en que esté expresamente prohibido. Así, como comprenderéis, no hay quien se saque un duro de recalificar nada ni se puede forzar la escasez de suelo. ¿Y dónde está prohibido expresamente edificar? Pues cerca de las vías férreas, en los cauces de los ríos, los parques, los espacios naturales… Todo muy normal, vaya..
2-Tras la guerra hubo que reconstruir medio país, y el gobierno, en vez de vender las viviendas, las dio en alquiler masivamente. Por si alguien no lo sabe, en el año 48 colocaron un cartel en Berlín, de muchos metros de alto, que decía: “Si quiere ver nuestras ruinas, dese prisa”. Vaya carácter…

3-Digan lo que digan algunos, el muro de Berlín no lo levantaron los neoliberales para evitar que la gente escapase hacia los paraísos socialistas. Parte de la población de la RDA huyó del comunismo cómo y cuándo pudo, dejando vacías su viviendas en Oriente y obligando a construir nuevas viviendas en Occidente. Tras la unificación y el regreso de muchos ciudadanos a sus ciudades orientales de origen, sobraban viviendas a millares en los dos lados.

Las consecuencias de este abaratamiento de la vivienda son tremendas y marcan absolutamente la diferencia a la hora de competir en los mercados.

1-Necesidad de invertir los capitales en bienes más productivos que la vivienda, pues este sector ofrece una rentabilidad muy baja. Esto desarrolla forzosamente la industria y otros sectores productivos.
2-Movilidad geográfica de los trabajadores a muy bajo coste, pues si tu casero es el Estado te cambia en cuestión de días o semanas una vivienda en tu ciudad de origen por otra en tu ciudad de destino.
3-Volumen de renta disponible de los ciudadanos mucho más elevada, con lo que esto implica en el consumo y la demanda.
Y algo más: cuando el casero principal es el Estado, la posibilidad de impago es practicamente nula.
En una próxima entrada os contaremos detalladamente los planes -aún vigentes hoy- para abordar el exceso de viviendas vacías, sobre todo en la parte oriental.